ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ ΚΑΙ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ ή ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΚΑΤΑΤΜΗΣΗΣ (ΙΔΙΩΤΙΚΟΥ ΡΥΜΟΤΟΜΙΚΟΥ ΣΧΕΔΙΟΥ) ΚΑΙ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ
του Άγγελου Βήχου
Βάση του άρθρου 20 του Ν.Δ. 17-07-1923 (περί σχεδίων πόλεων) απαγορεύεται η δημιουργία ιδιωτικού ρυμοτομικού σχεδίου, οι δε μεταβιβάσεις που έγιναν κατά παράβαση της διατάξεως αυτής είναι απολύτως άκυρες.
Με το νόμο 1448/1950 τώρα, η παραπάνω ακυρότητα αίρεται εάν η περιοχή τεθεί εντός σχεδίου πόλεως.
Δεν ισχύει όμως το ίδιο και για τις κατατμήσεις που γίνονται μετά το Ν.720/77, διότι δεν εκδόθηκε ανάλογος νόμος με αυτόν που να τις νομιμοποιεί. Επομένως, οι παραβάσεις δεν τακτοποιούνται ούτε με την ένταξη στο σχέδιο πόλεως, εάν δε εντωμεταξύ έχει εκδοθεί Προεδρικό Διάταγμα καθορισμού Ζ.Ο.Ε. η αναφορά γίνεται σε αυτό. Έτσι, π.χ. για την Αττική που ισχύουν τα 20 στρέμματα από το 1983, όταν δημοσιεύονται διατάγματα ρυμοτομίας που πολεοδομούν περιοχές π.χ. Β’ κατοικίας, στις προϋποθέσεις οικοδομησιμότητας αναφέρεται ρητά ότι εκτός από το ελάχιστο πρόσωπο και εμβαδό τα ακίνητα δεν πρέπει να προέρχονται και από παράβαση του γνωστού ΦΕΚ 284/Δ/83 (υπαίτια κατάτμηση).
Παράδειγμα: ΦΕΚ 559/Δ/2003 (περ.3α).
Έγκριση πολεοδομικής μελέτης τμημάτων των περιοχών δεύτερης κατοικίας «Ηλιακτή», «Ρέστη», «Μπλε Λιμανάκι», «Μπατσί» και «Στενό» Δήμου Σαλαμίνας (Ν. Αττικής).
Άρθρο 5
Τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπων, καθώς και οι λοιποί όροι και περιορισμοί δόμησης των οικοπέδων ορίζονται ως εξής:
Για τα οικοδομικά τετράγωνα με στοιχείο Α.
1. Ελάχιστο πρόσωπο: δώδεκα (12) μέτρα.
Ελάχιστο εμβαδόν: τριακόσια (300) τ.μ.
2. Κατά παρέκκλιση των διατάξεων της προηγούμενης παραγράφου τα οικόπεδα θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα εφόσον:
α) κατά τη δημοσίευση του από 22-6-1983 Π.Δ/τος (Δ’284) είχαν ελάχιστο πρόσωπο οκτώ (8) μέτρα, ελάχιστο εμβαδόν εκατόν πενήντα (150) τ.μ. και
β) προέρχονται από την οριστική πράξη εφαρμογής της πολεοδομικής μελέτης και έχουν ελάχιστο πρόσωπο οκτώ (8) μέτρα και ελάχιστο εμβαδόν εκατόν πενήντα (150) τ.μ.
3α. Επιπλέον των προϋποθέσεων της προηγούμενης παραγράφου 1, τα οικόπεδα θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον δε δημιουργήθηκαν από κατάτμηση που έγινε κατά παράβαση των διατάξεων του από 22-6-1983 Π/Δτος (Δ’284).
Το περιγραφέν πολεοδομικό πρόβλημα (η ακυρότητα) μπορεί να αντιμετωπισθεί χρησιμοποιώντας το νομικό εργαλείο της αναγνωριστικής αγωγής χρησικτησίας:
Έκτακτη χρησικτησία υπάρχει όταν κάποιος νέμεται ένα ακίνητο επί μία εικοσαετία τουλάχιστον, συνεχώς και αδιαλείπτως, με καλή πίστη και διάνοια κυρίου, ασκώντας πράξεις νομής σ’ αυτό όπως επίσκεψη σε τακτά χρονικά διαστήματα, περίφραξη, περισυλλογή καρπών κ.λ.π.
Η χρησικτησία η οποία αναφέρεται και στον Αστικό Κώδικα, αποτελεί πρωτότυπο τίτλο κτήσης ενός ακινήτου σε αντίθεση με τον παράγωγο τρόπο κτήσης που γίνεται μέσω συμβολαιογραφικού εγγράφου.
Στην τρέχουσα συμβολαιογραφική πρακτική αποτελεί σύνηθες φαινόμενο η π.χ. επίκληση χρησικτησίας και η ταυτόχρονη μεταβίβαση του ακινήτου στο οποίο αυτή αναφέρεται. Επίσης, στη δήλωση εγγραπτέων δικαιωμάτων στο εθνικό κτηματολόγιο με επικαλούμενο τίτλο τη χρησικτησία, η ιδιοκτησία εγγράφεται συνοδευόμενη από ένορκη βεβαίωση δύο προσώπων.
Ένα ακίνητο εντός σχεδίου πόλεως (οικόπεδο πλέον) με τίτλο χρησικτησίας δεν μπορεί να εκδώσει άδεια οικοδομής, εάν δεν προηγηθεί Δικαστική Απόφαση τελεσίδικη που αναγνωρίζει την κυριότητα συμπληρωμένη μέχρι την 10-03-1982, που είναι η ημερομηνία αναφοράς για τον υπολογισμό των εισφορών σε γη και χρήμα.
Επομένως, η αρχή της νομής πρέπει να τοποθετηθεί πριν την 10-03-1962, ώστε να συμπληρώνεται η εικοσαετία και τότε αποκτά πολεοδομική υπόσταση και αυτοτέλεια το ακίνητο.
Η αγωγή πρέπει να στρέφεται κατά του δικαιοπαρόχου, εάν δε έχει μεσολαβήσει αγοραπωλησία ή αποδοχή κληρονομίας, οι αντίστοιχοι χρόνοι προστίθενται.
Μετά την έκδοση της Δικαστικής Απόφασης και τη μεταγραφή της στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό γραφείο καταβάλλοντας τον αναλογούντα φόρο, περαιώνεται η διαδικασία και το ακίνητο μπορεί να οικοδομηθεί νόμιμα.
Σημειώνονται εδώ και τα εξής:
• Δε νοείται χρησικτησία σε ιδανικό μερίδιο ακινήτου
• Η προηγουμένως αναφερθείσα διαδικασία δεν αφορά τα μη οικοδομήσιμα ακίνητα (εκτός σχεδίου), τα οποία δε δύναται να εκδώσουν άδεια. Εάν έχει γίνει υπαίτια κατάτμηση, αυτή ευρίσκεται σε λανθάνουσα κατάσταση, όσο η περιοχή παραμένει εκτός σχεδίου.
Σχετική είναι και η εγκύκλιος 31111/2844/1999 της Δ/νσης τοπογραφικών εφαρμογών του (πρώην) Υ.ΠΕ.ΧΩ.ΔΕ. σύμφωνα με την οποία η δικαστική απόφαση που προσκομίζεται (και επέχει θέση τίτλου ιδιοκτησίας), αναγνωρίζοντας κυριότητα σε ένα οικόπεδο, θα πρέπει να αναφέρεται όπως αυτό υπήρχε πριν την Π.Ε. (πράξη εφαρμογής) και όχι μετά από αυτήν.
Συμπερασματικά η αναγνωριστική αγωγή χρησικτησίας προσδίδει πολεοδομική αυτοτέλεια στο οικόπεδο, που άλλως θα εθεωρείτο ως τμήμα της μείζονος έκτασης από την οποία προήλθε.
