Είναι γνωστό ότι πολλοί οικοδομικοί συνεταιρισμοί προχώρησαν στην αγορά δασικών εκτάσεων τις δεκαετίες του 1950 και του 1960 και οι περισσότεροι από αυτούς παραμένουν μέχρι σήμερα εγκλωβισμένοι χωρίς να μπορούν να αξιοποιήσουν οικιστικά τις περιοχές τους. Οι αγορές αυτές ήταν δυνατές διότι σε πολλές περιπτώσεις τα ακίνητα αυτά περιγράφονταν στα συμβόλαια ως «αγροί» (αγροτεμάχια). Σε άλλες περιπτώσεις μεταβιβάστηκαν εκτάσεις ως «πευκοδάση», (π.χ. τα πρώην ρητινευμένα), για τα οποία απαγορεύεται μέχρι σήμερα η αλλαγή της χρήσης αυτών.
ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΕΣ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ – ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ
Για την επίλυση των ανωτέρω θεμάτων προβλέφθηκε η ανταλλαγή των (ακαταλλήλων) αυτών περιοχών με διαθέσιμες εποικιστικές και χορτολιβαδικές εκτάσεις του Δημοσίου χωρίς στρεμματική αντιστοίχιση, αλλά ίσης αξίας (βάσει εκτίμησης Δ.Ο.Υ.) αρχικά στο άρθρο 50 του Ν.998/79 και μετέπειτα στην παρ.16 του άρθρου 1 του Ν. 3208/2003. Παρακάτω θα εστιάσουμε στις προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για να είναι μία δασική έκταση – ιδιοκτησίας Οικοδομικού Συνεταιρισμού ανταλλάξιμη:
Οι προϋποθέσεις αυτές είναι:
- Να έχει επιλυθεί το ιδιοκτησιακό έναντι του δημοσίου. Όπως είναι γνωστό, τα δάση θεωρούνται κατά τεκμήριο δημόσια και ο ενδιαφερόμενος πρέπει να αποδείξει το αντίθετο. Ένα δάσος ή δασική έκταση θεωρείται ιδιωτικό, εάν υπάρχει Τελεσίδικη Δικαστική Απόφαση περί αναγνωρίσεως του ως τέτοιου ή υπάρχει Νομοθετική Ρύθμιση, που συνήθως αφορά ολοκληρωμένους Δήμους ή Γεωγραφικές Ενότητες: π.χ. στο άρθρο 15 του Ν.3208/2003 αναγνωρίζονται ως ιδιωτικά τα δάση της Νήσου Σαλαμίνας, της Σκύρου κ.λ.π. Σημειωτέον ότι τυχόν κατατμήσεις των δασικών αυτών εκτάσεων κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων (άρθρο 216 Ν.4173/29. άρθρο 60 Ν.Δ.86/69) δεν αναγνωρίζονται και η περιοχή υπολογίζεται ως είχε στην προηγούμενη της (άκυρης) κατάτμησης κατάσταση.
- Πρέπει να υπάρχει Πράξη Χαρακτηρισμού έκτασης – άρθρο 14 Ν.998/79 – που να έχει τελεσιδικήσει ως προς τις προϋποθέσεις δημοσιότητας κ.λ.π. Τις δεκαετίες του 1920-30 με το νόμο περί ρητινευομένων δασών από ιδιώτες παραχωρήθηκαν από το Δημόσιο μεγάλες εκτάσεις σε ιδιώτες κατά χρήση ή κατά κυριότητα. Γι’ αυτές όμως τις δασικές εκτάσεις δεν είχε προηγηθεί Πράξη Χαρακτηρισμού, εξ άλλου η διαδικασία αυτή καθιερώθηκε για πρώτη φορά με το μνημονευθέντα Ν.998/79, έτσι θεωρούνται ανεπίσημα δασικές και πρέπει να γίνει χαρακτηρισμός κατά το άρθρο 14. Δεν θα υπεισέλθουμε εδώ σε λεπτομέρειες όπως ότι η τυχόν ύπαρξη αναδασωτέων τμημάτων, προϋποθέτει την άρση της αναδάσωσης για τα τμήματα αυτά ο αναγνώστης του κειμένου αυτού πρέπει να συγκροτήσει τα βασικά και όχι τα επί μέρους θέματα. Η ύπαρξη προσωρινών κτηματικών χαρτών και πινάκων του Ν.248/76 για μια περιοχή δεν συνιστά Πράξη Χαρακτηρισμού έκτασης και ναι μεν οι πίνακες αυτοί περιέχουν πληροφορίες για το ιδιοκτησιακό, την επιφάνεια των επί μέρους κωδικών και για το εάν έχουν υποβληθεί αντιρρήσεις ή όχι, όμως αυτά θεωρούνται στοιχεία του φακέλου του Δασαρχείου και όχι Πράξη Χαρακτηρισμού. Βέβαια η διαδικασία αυτή όταν γίνει θα ακολουθήσει πιθανά το περιεχόμενο των προσωρινών χαρτών.
Τράπεζα Γης
Με το Ν.4178/2013 εισάγεται η έννοια της «Τράπεζας Γης» (άρθρα 31 και μετά). Ο φορέας αυτός όσον αφορά τα ακίνητα των Οικοδομικών Συνεταιρισμών που βρίσκονται εντός δασικών εκτάσεων, εκδίδει τίτλο μεταφερόμενου συντελεστή δόμησης, τον οποίο και θα υλοποιήσει σε περιοχές υποδοχής που θα καθοριστούν και θα συγκεντρώνουν τα εν λόγω δικαιώματα.
Ουσιαστικά πρόκειται και πάλι για ανταλλαγή διατυπωμένη με τον πιο σύγχρονο τρόπο.
Τέλος, το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει γνωμοδοτήσει θετικά για τη δυνατότητα ανταλλαγής, όσον αφορά εκτάσεις προ του 1975, και ιδίως στις περιπτώσεις που είχαν καθοριστεί όροι δόμησης, αλλά η ένταξη σε σχέδιο σταμάτησε λόγω του Ν.998/79 που εξ άλλου εξεδόθη κατ’ επιταγή του Συντάγματος του 1975.
