Κατάτμηση εκτός σχεδίου ή Ιδιωτική Πολεοδόμηση;

Είναι ευκολότερο να αναζητηθεί πλέον η λύση της ιδιωτικής πολεοδόμησης που αν και χρονοβόρα θα αποδώσει σωστά πολεοδομημένη γη εντός σχεδίου.

Με την παρ.1 του άρθρου 20 του βασικού πολεοδομικού νόμου Ν.Δ 1923, ο νομοθέτης στόχευε στην αποτροπή δημιουργίας ιδιωτικών ρυμοτομικών σχεδίων, πλήττοντας με ακυρότητα κάθε δικαιοπραξία αστικού δικαίου (μεταβίβαση) που άμεσα ή έμμεσα τείνει στην δημιουργία ιδιωτικών κοινοχρήστων χώρων.
Από την απαγόρευση αυτή εξαιρούνται οι δρόμοι που χρησιμεύουν για τη μεταφορά αγροτικών προϊόντων.
Η διάταξη όμως αυτή παρέμεινε ανενεργώς. Πολλές περιοχές της χώρας που μεταγενέστερα εντάχθηκαν στο σχέδιο πόλεως προέκυψαν από ιδιωτικά ρυμοτομικά.
Ο Ν.720/77 επιχειρεί την νομιμοποίηση όλων αυτών των περιπτώσεων διατυπώνοντας (άρθρο 6 παρ. 2) ότι ιδιωτικές οδοί που σχηματίστηκαν προ του Ν.651/77 και εμφανίζονται σε συμβόλαια ομοίως συνταχθέντα προ της ενάρξεως εφαρμογής του νόμου αυτού, θεωρούνται ως αγροτικοί προς εξυπηρέτηση των παρ' αυτών αγροτεμαχίων. Μέσω λοιπόν της «εξομοίωσης» των παρανόμως δημιουργηθέντων ιδιωτικών οδών με αγροτικές (που εξαιρούνται της απαγόρευσης) τα αγροτεμάχια που έχουν έτσι προκύψει θεωρούνται αυτοτελή και μεταβιβάζονται περαιτέρω χωρίς πρόβλημα. Επίσης με την διάταξη αυτή επιτρέπεται και η οριστικοποίηση εκείνων των προσυμφώνων πωλήσεως των αγροτεμαχίων συνταχθέντα προ του Ν651/77, καθώς και η μεταβίβαση των υπολοίπων τμημάτων γηπέδων που προσέβλεπαν στους δρόμους αυτούς (μη πωληθέντα). Σε αυτήν την τελευταία περίπτωση τα τμήματα αυτά μεταβιβάζονται «συμπαγή» και όχι όπως απεικονίζονται στα τοπογραφικά διανομής.

ΔΟΥΛΕΙΕΣ

Η περίπτωση σύστασης δουλείας διόδου σε λωρίδα υπέρ ακινήτου επιτρέπεται με την προϋπόθεση ότι δεν δημιουργείται ιδιωτικό ρυμοτομικό σχέδιο. Σε κάθε περίπτωση πάντως η σύσταση δουλειών πρέπει να γίνεται δικαστικά. Βεβαίως η αλλεπάλληλη σύσταση δουλειών σε περιοχή που έχει κοπεί σε «τεσσάρια» για να εξυπηρετηθούν τα «εσωτερικά» του κυρίου δρόμου πρόσβασης τεμάχια δημιουργεί μία υποψία ιδιωτικού οδικού δικτύου που όμως δεν απαγορεύεται από τον νόμο.

ΔΑΣΙΚΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ

Πολλές από τις περιοχές στις οποίες δημιουργήθηκε ιδιωτικό ρυμοτομικό σχέδιο κατά τα προεκτεθέντα προέκυψαν εκ των υστέρων δασικές , με την σύνταξη των δασικών χαρτών (Ν.248/76 κ.λ.π). Σε αυτήν την περίπτωση ισχύει η δασική νομοθεσία και δεν έχει εφαρμογή ο Ν.720/77. Τα τεμάχια που έχουν προκύψει δεν θεωρούνται αυτοτελή αλλά τμήματα του όλου δάσους ή δασικής έκτασης όπως αυτή θα προσδιοριστεί από το αρμόδιο Δασαρχείο.
Η μεταβίβαση μπορεί να γίνει εξ' αδιαιρέτου εάν η όλη δασική δεν έχει καεί από το 1975 και μετά (άρθρο 35 Ν918/79). Αντιθέτως η κήρυξη αναδάσωσής λόγω πυρκαγιάς δάσους ή τμήμα αυτού κωλύει την μεταβίβαση. Το δασοτεμάχιο μπορεί να αποκτήσει αυτοτέλεια εάν εκδοθεί τελεσίδικη δικαστική απόφαση χρησικτησίας ιδιωτικού δασοτεμαχίου (Άρειος Πάγος 607/1976).

ΚΑΤΑΤΜΗΣΕΙΣ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ

Το Ν.Δ. της 17,07,23 με το άρθρο 16 απαγορεύει την κατάτμηση των ακινήτων σε μέγεθος μικρότερο των 1000 μ2 όταν αυτά ευρίσκονται σε ακτίνα 500 μ από τα όρια οικισμού (περιμετρική ζώνη πόλεως). Η διάταξη αυτή αποτελεί και την πρώτη χρήση της έννοιας «όριο κατάτμησης» για ακίνητα εκτός σχεδίου.
Σήμερα εξακολουθεί να ισχύει αναφορικά μόνο με τα παλιά σχέδια πόλεως (1923-1983).
Μεταγενέστερα οι διάφορες ρυθμίσεις που θεσπίστηκαν για την εκτός σχεδίου δόμηση έκαναν αναφορά μόνο στα ελάχιστα όρια αρτιότητας των γηπέδων και στις σχετικές παρεκκλίσεις και όχι στο όριο κατάτμησης (πχ ΦΕΚ538Δ/78, 709Δ/79 για την Αττική).
Το όριο κατάτμησης καθιερώνεται με την εισαγωγή της έννοιας της Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.) δια του άρθρου 29 του Ν.1337/83, με την πρώτη εφαρμογή τα 20 στρέμματα για ολόκληρη την εκτός σχεδίου περιοχή του Ν. Αττικής. Η Ζ.Ο.Ε. υπερισχύει της ζώνης πόλεως όταν την επικαλύπτει, όπως επίσης και των γενικών διαταγμάτων εκτός σχεδίου.

ΦΕΚ 270/Δ/85 ΚΑΙ Ν.3212/2003

Το Προεδρικό Διάταγμα του 1985 που ισχύει σήμερα καθορίζει τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για τα γήπεδα εκτός σχεδίου (ο κανών είναι 4000 μ2), χωρίς να γίνεται όμως, όπως προαναφέρθηκε, αναφορά στο όριο κατάτμησης.
Υπό την έννοια αυτή ένα ακίνητο που βρίσκεται στην «αμιγώς» εκτός ζώνης οικισμού και εκτός Ζ.Ο.Ε. μπορεί να κατατμηθεί σε οιοδήποτε μέγεθος.
Εάν βεβαίως τα τεμάχια που θα προκύψουν είναι μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων τότε δεν θα οικοδομούνται. Εάν τα τεμάχια που προκύπτουν είναι μεγαλύτερα των 4 στρεμμάτων δεν επιτρέπεται η δημιουργία δρόμων μεταξύ τους κατά τα γνωστά. Με το άρθρο 10 του Ν.3212/2003 η κατάτμηση σε «τεσσάρια» απαιτεί και την ταυτόχρονη δημιουργία ή προΰπαρξη κοινόχρηστου δρόμου. Το ίδιο ισχύει και για την συνένωση στο όριο της κατά κανόνα αρτιότητας.
Με αυτόν τον τρόπο ευνοεί πριν τον νόμο αυτό διάφορα αγροτεμάχια μη οικοδομήσιμα μπορούσαν με συνένωση να αποτελέσουν άρτιο γήπεδο, τώρα δεν μπορούν εάν δεν αποκτήσουν και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.
Οι κοινόχρηστοι δρόμοι για τους οποίους έχει εφαρμογή η νέα αυτή διάταξη αναφέρονται στην εγκύκλιο 1556/2005 του 1924, δρόμοι που φαίνονται σε διανομές του Υπ. Γεωργίας (εποικιστικές περιοχές), η ζώνη παραλίας εφ' όσον είναι διαμορφωμένη οδός και τέλος δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από Τεχνικές Υπηρεσίες των Δήμων.
Σε κάθε περίπτωση είναι απαραίτητη η διαπιστωτική πράξη κοινοχρησίας του δρόμου.

Με τα νέα αυτά δεδομένα μετά τον Ν.3212/03 οι κατατμήσεις εκτός σχεδίου μεγάλων εκτάσεων σε άρτια γήπεδα γίνεται εξαιρετικά δυσχερής. Είναι ευκολότερο να αναζητηθεί πλέον η λύση στις ιδιωτικής πολεοδόμησης που αν και χρονοβόρα θα αποδώσει σωστά, πολεοδομημένη γη εντός σχεδίου, αντί να αναζητούνται οι αμφιβόλου αποτελεσματικότητας και νομιμότητας λύσεις της εκτός σχεδίου δόμησης.