Ιδιωτική Πολεοδόμηση για Παραθεριστική Κατοικία

Περιοχές Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ)
 

Η ζήτηση παραθεριστικής κατοικίας παρουσιάζει μεγάλο ενδιαφέρον, αφού υπολογίζεται σε 15% μόνο το ποσοστό των νοικοκυριών που διαθέτουν β' κατοικία στην Ελλάδα. Υπάρχει βέβαια και τεράστιο ενδιαφέρον από ξένους που επιθυμούν ή καλύτερα έχουν σαν όνειρο ένα εξοχικό στην Ελλάδα. Υπάρχουν τέλος πολλοί Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί που δεν έχουν προχωρήσει τις διαδικασίες για την Ιδιωτική Πολεοδόμηση της έκτασης ή των εκτάσεών τους.

Τις προηγούμενες δεκαετίες το φαινόμενο αναπτύχθηκε κυρίως με το καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης ή των αυθαιρέτων οικισμών, πολλοί εκ των οποίων εντάχθησαν μεταγενέστερα στο σχέδιο πόλεως.


Σήμερα, μετά τον Ν. 2508/97 η οργανωμένη παραθεριστική κατοικία μπορεί να προχωρήσει με τον θεσμό ΠΕΡΠΟ, δηλαδή Περιοχές Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης.

Ο θεσμός αυτός μπορεί να ενεργοποιηθεί όταν συντρέχουν οι εξής προϋποθέσεις:
α) Υπάρχει έκταση (κατάλληλη) εκτός σχεδίου τουλάχιστον 100 στρεμμάτων.
β) Έχει εκδηλωθεί ενδιαφέρον από τους ιδιοκτήτες και υπάρχει η δυνατότητα χρηματοδότησης των μελετών και των έργων υποδομής.

Ο καθορισμός των ΠΕΡΠΟ γίνεται με δυο τρόπους:
1. Σε επίπεδο νομού μέσω απόφασης γενικών κατευθύνσεων που καθορίζει κατ' αρχήν κατάλληλες περιοχές.
2. Σε επίπεδο Δήμου μέσω νέου ΓΠΣ (επέκταση) εντός του οποίου θα καθορίζονται και περιοχές ιδιωτικής πολεοδόμησης.
Ήδη ο πρώτος τρόπος προωθήθηκε και θεσμοθετήθηκε από το ΥΠΕΚΑ για ορισμένους νομούς.
Επίσης αρκετοί δήμοι προωθούν μελέτης ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ για να καθορίσουν χρήσεις γης στον εξωαστικό χώρο μεταξύ των οποίων και περιοχές ΠΕΡΠΟ (2ος τρόπος).
Στο σημείο αυτό πρέπει να τονιστεί ότι οι περιοχές ιδιωτικής πολεοδόμησης που καθορίζονται με τον τρόπο αυτό, τείνουν κατ' αρχήν να ικανοποιήσουν εκδηλωμένη ζήτηση οικιστικής ανάπτυξης, εν πολλοίς σε εκκρεμότητα λόγω Συμβουλίου Επικρατείας, στην ουσία ο καθορισμός περιοχών ΠΕΡΠΟ είτε εντός ΓΠΣ, είτε σε επίπεδο νομού αποτελούν τοπικό χωροταξικό σχέδιο χρήσεων γης ώστε να αρθεί το «μπλοκάρισμα» από το ΣτΕ.
Γενικά η οικιστική καταλληλότητα μιας έκτασης έχει τρία σκέλη:
α) Θέση στον ευρύτερο χώρο - προβλέψεις ΓΠΣ, ή δυνατότητα να γίνει τέτοια πρόβλεψη - οδικές προσβάσεις, δυνατότητα εξυπηρέτησης από δίκτυα υποδομής.
β) Μορφολογικά χαρακτηριστικά - κλίσεις, αιγιαλός, γεωλογικά δεδομένα.
γ) Εγκρίσεις από δασαρχείο, αρχαιολογικές υπηρεσίες, Διεύθυνση Γεωργίας.
Παράδειγμα: έκταση 150 στρεμμάτων, κοινόχρηστα 50%, συντελεστής 0,4: η εκμετάλλευση που μπορεί να προκύψει είναι: 150 (1-0,5) χ 0,4 = 30 στρ. = 30.000τμ.
Στο ίδιο αποτέλεσμα φτάνουμε με πυκνότητα 5 ακόμα/στρ. και 40μ2/άτομο ήτοι: 5 χ 40 χ 150 = 30.000μ2.
Στην πράξη η εκμετάλλευση είναι μικρότερη διότι αφ' ενός υπάρχουν ακατάλληλα τμήματα (κλίσεις) και αφ' ετέρου συντελεστές κορεσμού πχ ακτών.
Τα 150 στρέμματα θα αποδώσουν περί τα 20.000 - 25.000τμ δομημένης επιφάνειας.
Τέλος με τον Ν. 3044/2002 επεκτάθηκε η δυνατότητα καθορισμού ΠΕΡΠΟ και εντός Ζ.Ο.Ε. εγκριθείσα κατά το άρθρο 29 του Ν. 1337/83.